Вы здесь

Городская среда

Доходные дома для льготников

В правительстве хотят отказаться от бесплатной раздачи квартир льготникам. Вместо этого в Минрегионе предлагают создать фонд арендованного жилья. Фонд будет предоставлять в аренду жилплощадь молодым специалистам, военным и другим категориям служащих, которым по закону положено бесплатное жилье. Но только на время их работы или службы. Остальным очередникам также предложат жить в арендованных квартирах вместо бесконечного ожидания своей очереди

Новый законопроект, который  должен легализовать и упорядочить рынок арендного жилья в Украине обещают подготовить к середине осени.

Что предлагают

Идея отказаться от бесплатной раздачи квартир возникла из-за неспособности государства справиться с проблемой. Так, по словам замдиректора Департамента систем жизнеобеспечения и жилищной политики Минрегона Светланы Старцевой, примерно 10% из 600 с лишним тысяч человек в Украине стоят в очереди на квартиру более 30 лет.

Фото: Константин Ильянок, «Большой Киев»

В Киеве своего жилья сейчас ожидают почти 70 тыс. человек. Но очередь почти не движется. По словам замглавы КГГА Александра Спасибко, все из-за того, что механизм выделения квартир регламентируется устаревшим Жилищным кодексом 1983 года.

Если до 2011 года застройщики передавали часть квартир городу для обеспечения очередников, то после принятия закона о регулировании градостроительной деятельности - это требование отменили, оставив только паевой взнос. Поэтому сейчас город получает жилье на вторичном рынке: часть по наследству, часть освобождается уволенными со службы, а также город покупает квартиры за бюджетные средства.

«Надо уйти от бесплатной передачи жилья. Могут быть, конечно, исключения. Если муниципалитет захочет кого-то отблагодарить, он будет иметь право это сделать, например, Героев Украины. Это неприятная часть, но нам надо это сделать», – сказал замминистра регионального развития, строительства и ЖКХ Лев Парцхаладзе.

Фото: Константин Ильянок, «Большой Киев»

Правда для этого придется переписать Конституцию и еще порядка 16 законов, которые дают право на бесплатное получение жилья. Но в министерстве обещают найти компромиссное решение.

В идеале строительство жилья, которое изначально предназначено для сдачи в аренду, как надеются в Минрегионе, позволит ликвидировать очереди на квартиры. Поскольку Конституция запрещает сужать или отменять права граждан (ст. 22), им в качестве альтернативы предложат возможность получить муниципальное жилье в долгосрочную аренду по приемлемой цене. Кто не захочет – может и дальше ждать несколько десятилетий.

Также в ведомстве считают, что пришло время завершать бесплатную приватизацию жилья, которая длится с 1992 года. Эти положения также могут найти отражение в законопроекте.

Проблемы с выселением

Одновременно будут переписаны правила получения служебного жилья, чтобы чиновники, военнослужащие и другие силовики не могли бесплатно оформить на себя служебную квартиру.

«Это разные вопросы, требующие отдельного урегулирования. Вообще надо отходить от традиции передачи в собственность жилья госслужащим отдельных категорий. Чиновник может проработать всего несколько месяцев, но полученное жилье у него останется. В то же время льготные категории годами состоят на учете», – считает Парцхаладзе.

Сейчас закон надежно защищает даже тех, кто живет в общежитиях. По словам начальника жилищного отдела Минобороны Юрия Липко, Жилищный кодекс запрещает выселять человека без предоставления ему какого-то иного жилья. По этой причине Минобороны проигрывает суды с теми, кто уже не имеет права на проживание в ведомственных общежитиях. Схожая картина наблюдается и «на гражданке».

Фото: Константин Ильянок, «Большой Киев»

«Суды обязывают местные власти предоставить жилье тем, кого мы пытаемся выселить из общежития. Хотя в момент регистрации в общежитии человек понимал, что жилье дается ему временно», – сетует представитель Департамента строительства и жилищного обеспечения КГГА Ирина Щербина.

Закон также позволяет человеку, который больше пяти лет арендует жилье в городе, встать на квартучет, даже если у него где-то в другом месте есть дом или квартира. А потому эта норма Жилкодекса также должна быть изменена. Иначе все арендаторы опять выстроятся в новую очередь за бесплатными квартирами.

Фото: Константин Ильянок, «Большой Киев»

Впрочем, формальная ликвидация очередей за бесплатными квартирами – не главное.

Чего хотят добиться

Прежде всего, власти хотят решить сразу четыре важные задачи.

1. Законодательно урегулировать рынок аренды жилья, чтобы и те, кто сдает и те, кто арендует квартиры, могли эффективно защитить свои интересы. Например, от произвола хозяев, которые в 24 часа предлагают «покинуть помещение» или жильцов, которые портят имущество, не платят аренду и отказываются съезжать. Все правила будут четко зафиксированы в законе и договоре аренды.

2. За счет официального оформления договоров вывести аренду жилья из «тени», где по данным Минрегиона находится около 70% этого рынка. Попутно увеличив доходы местных бюджетов.

3. Сделать жилье более доступным для широких слоев населения за счет строительства новых и реконструкции старых домов, квартиры в которых не будут продаваться или раздаваться, а составят основу арендного фонда, как на местном, так и на государственном уровне.

Фото: Константин Ильянок, «Большой Киев»

Как утверждает Лев Парцхаладзе, эффективное внедрение этого рынка повлияет на снижение арендной платы (за счет налоговых льгот застройщикам и повышения уровня открытой конкуренции), будет способствовать привлечению новых инвестиций, стимулировать развитие жилищного строительства.

Рассматривается также вариант оплаты предприятием или ведомством стоимости аренды квартиры для сотрудника и отнесения этих расходов на затраты. Как вариант – могут разрешить предприятиям относить на свои затраты расходы на покупку или постройку такого жилья.

«Теоретически такое возможно. Только надо помнить, что полученное жилье (или плата за его аренду) будет считаться дополнительным благом и за него придется платить НДФЛ», – говорит замдиректора Департамента налогов и сборов с физических лиц ГФС Татьяна Федченко.

Фото: Константин Ильянок, «Большой Киев»

4. Дать возможность строителям заработать в условиях, когда объемы сооружения жилья начали падать из-за низких доходов населения. Грубо говоря, раз у людей нет денег на покупку нового жилья – надо им дать возможность жить в новых, но съемных квартирах. Что будет обходиться дешевле.

Как подсчитали в министерстве, арендное жилье может быть на 30-40% дешевле, так как город может выделить землю бесплатно, провести подключение к коммуникациям и не претендовать на прибыль – лишь бы дать всем крышу над головой.

«Если сейчас сдается в год 10-15 млн кв. метров жилья, то эту цифру по Украине можно увеличить вдвое», – говорит Парцхаладзе.

Деньги на строительство будут брать как из местного бюджета, так и у частных инвесторов, например, у частных пенсионных и инвестиционных фондов, выпустив ценные бумаги.

Какие есть варианты

Сейчас есть несколько направлений развития арендного жилья в Украине.

Первое - создание муниципального арендного жилья, заказчиками которого являются местные власти и которое может предоставляться молодым семьям, работникам социальной и бюджетной сферы (врачам, учителям и т. д.), другим молодым специалистам. Это могут быть перестроенные общежития, хрущевки и прочие объекты жилого фонда, которые не надо будет строить с нуля.

Фото: Константин Ильянок, «Большой Киев»

Второе – арендное жилье, которое будет находиться на балансе центральных органов власти, в том числе, ведомств и предоставляться их сотрудникам.

Третье – коммерческое арендное жилье, которое будут строить частные компании, и сдавать в аренду.

Фото: Константин Ильянок, «Большой Киев»

Здесь главный вопрос – будут ли деньги в бюджете на такой масштабный проект и захотят ли частные застройщики связываться с проектом, который окупится через 10-12 лет или даже больше.

«Если квартира стоит условно 1 млн грн, то чтобы ее окупить за 10 лет надо платить за аренду в среднем 8,3 тыс. грн в месяц», – подсчитали в КГГА.

Застройщикам выгоднее быстро продать готовые квартиры и вложить деньги в новое строительство.

Возможно, к тому времени, когда появится новый закон, им уже будут интересны долгосрочные проекты с доходностью 3-5%.

Фото: Константин Ильянок, «Большой Киев»

Пока, к сожалению, два проекта Elysеum (Киев) и Petra (Вишневое), которые заявлялись как «доходные дома», впоследствии стали, как и все остальные продавать квартиры, а не сдавать их в аренду. Хотя сто лет назад такое было в порядке вещей.

Хорошо забытое старое

Многие уже подзабыли, что в Киеве доходные дома, где квартиры сдавались исключительно в долгосрочную аренду, были очень популярны в конце XIX и начале XX века. Благодаря строительному буму в тот период появилось много зданий, которые до сих пор украшают центр города.

Фото: Константин Ильянок, «Большой Киев»

Например, знаменитый Дом с химерами архитектора Владислава Городецкого, где жил и он сам, тоже был доходным домом. А первый доходный дом в столице появился на Крещатике в начале 1870-х. Его построил известный по тем временам фотограф и владелец фотоателье Франц де Мезер. К сожалению, здание было разрушено во время взрывов и пожаров в 1941 году, когда в руины превратилось много зданий на этой центральной улице. Позже на его месте появилась «сталинская высотка» с фонтаном у подножия холма, что рядом с Бессарабским рынком.

Фото: Константин Ильянок, «Большой Киев»

Не пережила войну и знаменитая двенадцатиэтажная высотка Гинзбурга, на месте которой сейчас стоит гостиница «Украина». Зато, к счастью, устояли другие доходные дома этого строителя-подрядчика и купца первой гильдии. Их можно сейчас увидеть на улице Городецкого под номерами 9 и 15.

Доходные дома строили не только фотографы, но и артисты, врачи и те, кто хотел выгодно вложить свои «кровные» в самый надежный актив – недвижимость.

Например, на улице Саксаганского есть два бывших доходных дома, которые проектировал один архитектор (Иосиф Зекцер) для двух заказчиков-полных тезок. Первый дом № 58 – для оперного певца Оскара Исаевича Камионского, а второй под №72 – для врача Оскара Назарьевича Камионского.

Тогда, больше ста лет назад, окупаемость инвестиций в подобные проекты составляла 10-25 лет, в зависимости от концепции, при средней доходности 3–5% в год. Правда, проверить на практике эти расчеты в большинстве случаев помешала революция 1917 года.

0

Выбор редакции

Comments