фото: Константин Ильянок, «Большой Киев»
14:03   09.04.19

Много квартир, но скудный выбор на рынке столичного жилья

Количество выставленных на продажу квартир на вторичном рынке за год сократилось на треть. Но это не вызвало фурор или ажиотаж на рынке, который риелторы оценивают, как скорее жив, чем мертв. Куда более интересна для продаж первичная недвижимость. Несмотря на скандалы с «домами Войцеховского». Неприятным событием для рынка в целом может стать отток специалистов IT-сферы за рубеж. Последние угрожают покинуть страну из-за изменений в сфере налогообложения.

Из вторых рук

Ценового драматизма на рынке жилой недвижимости пока не наблюдается. На сколько процентов цены на квартиры в марте выросли в долларах, настолько же они снизились в гривнях.  Стандартная корректировка в связи с изменением курса. Некоторое подорожание жилья в марте риелторы также связывают с началом бизнес-сезона и оживлением рынка. Но опять-таки, все это в пределах торга, то есть добавили, чтобы потом безболезненно уступать. Ведь реальная продажа зачастую на 10% ниже заявленной цены.

загрузка...
загрузка...
Фото: Константин Ильянок, «Большой Киев»

Интересно, что по данным ресурса 100realty.ua предложение квартир на вторичном рынке уменьшилось на 38% и вместо 22,6 тысяч в марте 2018 года, сейчас на продажу выставлено почти 14 тысяч квартир. Правда, это данные только двух крупных агентств недвижимости, но обладающих сетью, во-первых, как известно, база для всех риелторов общая. Во-вторых, свежая кровь на рынок поступает – почти 10% жилья выставлено на продажу впервые. То есть, если не нашли ничего подходящего в этом месяце – можно подождать и следующего. Интересно, что уменьшение предлагаемого товара не вызвало ажиотажа.

При кажущемся обилии предлагаемых к покупке квартир стоит определить важные параметры, оказывается выбор совсем невелик. Семейная пара с двумя детьми решилась на приобретение трехкомнатной квартиры. Задача стояла определенная: левый берег, поскольку там проживают родственники, близко к метро, чтобы успевать после работы доехать до садика, бюджет – до $40 тысяч, включая все расходы. В нужном районе едва набралось с два десятка вариантов, часть из которых была заведомо неподходящей, но просматривали из любопытства. Например, просторная квартира с большой кухней, тремя изолированными комнатами и прихожей напоминала скорее заброшенный гараж и требовала капитального ремонта, а то и санобработки. В двух других квартирах пол уходил из-под ног (полы паркетные), а через комнаты были протянуты удлинители, что говорило о неисправности электропроводки. Одна квартира была на первом этаже и слегка сыровата, вторая наоборот – на последнем. Еще в одной – перепланировка, не занесенная в паспорт квартиры. Так выбор сузился фактически до двух жилых объектов, а окончательно его определил торг.

Что не так с новостройками

На вторичный рынок сильно влияет отсутствие ипотечных программ. Под нынешние 25-27% занимают разве что недостающие $5-10 тысяч, говорят риелторы. «Интерес покупателей сконцентрирован на первичном рынке», — считает президент Союза специалистов по недвижимости Виктор Несин.

Фото: Константин Ильянок, «Большой Киев»

Новое, современное, более комфортное жилье еще и в рассрочку привлекает больше покупателей. Правда, некоторую часть клиентов застройщики теряют из-за своей традиции сдавать квартиры без отделочных работ.

«В мире такого нет. Сдают квартиры не только с отделкой, но и даже с минимальной бытовой техникой или базовой мебелью. У нас же бетонные стены и пол. Это еще годится для тех, кто собирается перепродать или сдавать в аренду. Но для тех, кто собирается жить в квартире сам, станет вопрос: а есть ли у него деньги на все эти работы. Приведение квартиры в жилое состояние потребует минимум 200 долларов на квадратный метр, а вообще-то надо вложить 500 долларов в квадратный метр жилья», — говорит Виктор Несин.

По мнению специалиста по недвижимости, застройщики должны бы соблюдать санитарные нормы и сдавать жилье с напольным покрытием, оштукатуренными и покрашенными или оклеенными стенами и с сантехникой — унитазом и ванной. Рано или поздно украинские компании к этому стандарту придут.

Фото: Константин Ильянок, «Большой Киев»

Не так давно в СМИ писали о перенасыщении рынка жилой недвижимости новостройками. Резкое снижение вводимых в эксплуатацию метров произошло пять лет назад и с тех пор компании снова наращивают объемы. В консалтинговой компании UTG приводят статистику последних лет.

 «Для столицы по-прежнему характерна низкая обеспеченность жильем. Ежегодно население Киева увеличивается на 20 767 человек или в среднем на 7,2% последние 10 лет, — поясняет руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник. – В то же время прирост объемов жилья, принятого в эксплуатацию, составляет 5,8% в год и это в целом по Киеву и области».

Перспективы, что компании понастроят лишние метры и устроят грандиозную распродажу, пока не вырисовываются. «Практически 85% жилья в Киеве возводят шесть компаний, 50% контролируется двумя из них – «Киевгорстрой» и «УкрБуд». Соответственно, они могут легко влиять на площади вводимого в эксплуатацию жилья и корректировать их случае существенного изменения спроса на рынке», — говорит Константин Олейник.

Пока что спрос на первичный рынок не убили даже скандалы с «домами Войцеховского». Страсти поулеглись и даже в этих спорных объектах идут перепродажи, говорит риелтор. Инвесторы надеются, что судьба этих объектов каким-то образом будет решена. В целом же в Киеве насчитывается около 200 проблемных объектов, считают в юридической компании «Наказ». Ни имя застройщика, ни стоимость жилья, ни даже завершающий этап строительства не гарантируют, что в доме можно будет проживать и владеть квартирой. Поэтому перед инвестированием надо тщательно проверить документы.

Юристы советуют собрать данные об объекте в Реестре прав собственности. Если дом еще строится, то в этом реестре можно проверить самого застройщика: нет ли арестов на его имущество. Следующий пункт: Реестр судебных решений на предмет, нет ли судебных споров касательно самого объекта или земельного участка, на котором он расположен. А то ведь может быть, что муниципалитет оспаривает законность строительства, но вы еще об этом не знаете. В Реестре юридических лиц нужно проверить собственника компании-застройщика (вдруг это 55-я фирма Войцеховского) и наличие долговых обязательств. В реестре ГАСКа нужно проверить, есть ли разрешительные документы на строительство и что именно разрешено строить. А то вдруг по документам 12 этажей, а вы покупаете квартиру на 15-м. Есть еще ряд источников, в которых стоит собрать информацию, говорят юристы.

Фото: Константин Ильянок, «Большой Киев»

Туманные перспективы

Жилая недвижимость остается способом сохранения капиталов – к этому толкает инфляция, колебания курса гривни и недоверие к банковской системе, считают консалтеры. Подтверждение тому – новое для рынка предложение в формате «доходный дом». Квартиры в нем сдаются с ремонтом, есть системная управляющая компания, а самое жилье в таком доме предназначено для аренды. Инвесторы могут выкупать отдельные квартиры с целью дальнейшего заработка на них.

«Одним из первых успешных проектов стал Smart House в Соломенском районе. В ближайшее время ожидается ввод в эксплуатацию дома Standart One на ВДНХ. Ряд подобных проектов находится на стадии активной реализации», — рассказывает Константин Олейник из UTG.

Количество сделок купли-продажи квартир и индивидуальных жилых домов в динамике

По данным консалтинговой компании UTG

Популярностью при покупке жилья, как и раньше, пользуются Оболонь, Харьковская, Позняки. Но при выборе квартиры в новостройке главным является сам жилой комплекс: его комфорт и наличие рекреационных зон.

Самыми неперспективными считаются хрущевки: они еще будут продаваться, но перспективы роста цен в этом сегменте нет.

В улучшении или приобретении жилья нуждается, фактически, каждая вторая семья в городе. Но возможностей таких нет. Большая часть жилья приобретается либо за наличные деньги, либо по программе рассрочки от застройщика, либо с продажей предыдущего жилья.

Фото: Константин Ильянок, «Большой Киев»

Одна из весомых категорий покупателей являются сотрудники IT-сферы. «Фактически каждый знакомый мне риелтор работает с покупателем из среды программистов», — говорит Виктор Несин. Если их прогнозы о массовом выезде за рубеж (в связи с ужесточением налогового законодательства) сбудутся, рынок жилья в Киеве потеряет в первую очередь платежеспособных клиентов. И останется ему функционировать только за счет продажи меньшего жилья и приобретение большего. Да и меньшее нужно будет найти деньги.

загрузка...
загрузка...
Афиша Киева

kancom.kiev.ua

budenergoatom.com.ua

mimi-studio.com